太陽光発電と伊豆高原のブログ

横浜から伊豆高原に2019年1月末に移住しました。野立太陽光発電を霞ヶ浦近辺で立上中のため茨城に活動拠点をオープンしました。太陽光発電と横浜・伊豆・霞ヶ浦近辺の情報やDIY、株式投資の情報を掲載しています。

2020年12月

こんにちは ふじやん です。

不動産投資を行う場合、主に物件属性(築年数、所在地、駅までの距離、広さ、日当り、眺望など)と価格&表面利回りが物件を検討する材料かと思います。マンションの場合は管理・修繕費も要確認です。

投資において重要なのは実質利回りと思いますが、広告等に記載されるのは表面利回りです。

では、表面利回りと実質利回りの差異は実際どの程度あるのでしょうか。

前回の記事にて不動産賃貸の概算損益とキャッシュフローを確認しましたので、

自分の物件だと表面利回りと実質利回りがどうなっているか試算してみることにします。

まずは表面利回りです。
20201217fudosan1
注:東葛マンションと横浜マンションは居住用に購入したため賃貸転用時の簿価を使用しています。単位は万円。

平均では7.2%です。表面利回りは、年賃料(満室時)÷取得価額で計算しています。

1R(中古)の表面利回りが16.8%で断トツです。

次は、実質利回りを試算します。
20201217fudosan2
注:
ローンを含む満室時の実質利回りです。表の右端にローンを除く実質利回りを表示しています。
埼玉マンションは入居者の入れ替わりが多く(2年毎)その際の経費の半額をその他に入れています。
実質利回りは、(年賃料-年経費)÷(取得価額+諸経費)で計算しています。単位は万円。


実質利回りは、全体では3%に低下しました。(ローン除くと4.9%)

物件別では横浜マンションが5.8%(ローン除くと9.1%)でベストです。

埼玉マンションは購入時の広告では、表面利回りが20%ありましたが、その後賃料を少し値下げしたため低下しました。値下げは未入居期間が長くなったための対応です。

上記の実質利回りは満室時の値ですので、未入居期間があると更に低下します。(幸いにも今年の未入居期間は1ケ月のみです)

1Rなどの中古マンションの表面利回りは大きいものが多くなりますが、実質利回りはかなり低下しますので、投資する場合は要注意です。


それでは、12/15~12/16の発電量です。(各発電所の仕様はこちらです)


12/15の5基合計の発電量は1,238kWh(日想定差+319kWh)、12/16は1,248kWh(日想定差+330kWh)でした。
20201216pv
12月の発電量は13,253kWhで想定差は12/14の-2,097kWhから-1,449kWhに縮小しました。
20201216pvm
前年同月比は12/14の-167kWhから+173kWhにプラ転しました。

やっと2日続けて想定を超えてくれました。

冬至が近づき日の出から日の入り迄の時間が短くなっていますが、なんとかこの天候が続いて欲しいと思います。


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こんにちは ふじやん です。

月次で太陽光発電と不動産賃貸を併せた概算の損益とキャッシュフローをチェックしていますが、

今日は不動産単独だと損益とキャッシュフローがどうなっているか確認したいと思います。

ちなみに昨年は年間の概算キャッシュフロー(税引前)が僅か2.4万円/年で、損益は若干の赤字でした。

今年はどうでしょうか?

昨年(2019年)は横浜マンションの賃貸開始が7月下旬からでしたので約5ケ月分のみの売上でしたが今年はこれがフルに寄与、また、東葛マンションのローンが今年5月で完済になり、かなり改善された筈です。

<不動産の概要>
1.東葛マンション3LDK
2.東葛小さい戸建て2LDK
3.横浜マンション2LDK
4.埼玉マンション1R
20202015fudosan-p

上記不動産の賃料や管理費などをまとめました。
20201215fudosan-h
注:賃貸管理は管理委託先への手数料です。管理費・修繕積立はマンション管理組合への支払いです。その他経費は、固定資産税や交通費など年費用の月割りです。

所得税など税引き前の概算キャッシュフローは昨年の2.4万円から11月迄で約134万円に改善しました。

また、概算損益も昨年の赤字から約115万円に改善しました。

定年退職から2年半が経過、ようやく太陽光発電と不動産が2本柱として確立しました。(^^♪


それでは、12/13~12/14の発電量です。(各発電所の仕様はこちらです)


12/13の5基合計の発電量は934kWh(日想定差+15kWh)、12/14は815kWh(日想定差-104kWh)でした。
20201214pv
12月の発電量は10,766kWhで想定差は12/12の-2,008kWhから-2,097kWhに拡大しました。
20201214pvm
前年同月比は12/10の-427kWhから-167kWhに縮小しました。

今年の冬至12月21日が近づき日が出ている時間が短いためか、そこそこの天候でも発電量が想定まで伸びません。

冬至を過ぎると、日々、日の出から日の入り迄の時間が長くなりますのでもうしばらくの辛抱です。(^_^;)



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こんにちは ふじやん です。

花壇に設置した市販のビニール温室はチョットした風で崩壊したため
20201128_084151
金属パイプと金属ジョイントで補強しました。
20201129_153218
その後、同タイプ2つ目のビニール温室はパラコード(紐)で簡易的に補強して壁で風が遮られる場所に設置しました。
20201206_152246
二つ目のビニール温室を設置した後、チョット強い風が吹いた日に、一つ目ビニール温室の補強したフレ-ムは大丈夫でしたが、今度はビニールが破れました。(^_^;)

そこで、一つ目ビニール温室を二つ目の右横に移動しました。
20201211_112729
ビニールが破れたところは、別のビニールを縫い付けて補修しました。
20201211_144216
補修完了です。

ビニール温室をコンパネ製BOXの横に移動しましたが、このBOXにはオフグリッドソーラーで使用しているインバーターとバッテリが入っています。

そこでこのインバーターの排熱をビニール温室の暖房に使うことにしました。
20201015_145922
BOXの排気用開口部を少し大きくして短いダクトを付けました。
20201212_155811
ダクト部分のビニールをカットし、BOXとビニール温室との接続部を開口しました。
20201212_160719
これでBOX内の温かい空気がビニール温室に流れ込むと思います。

また、ビニール温室同士は、隣り合う面のビニール下部を持ち上げて開口しました。

BOX内はインバーターの排熱で明け方でも20度程度を維持しています。これでビニール温室にどの程度の効果があるか様子をみたいと思います。

それでは、12/11~12/12の発電量です。(各発電所の仕様はこちらです)


12/11の5基合計の発電量は875kWh(日想定差-44kWh)、12/12は748kWh(日想定差-171kWh)でした。
20201212pv
12月の発電量は9,018kWhで想定差は12/10の-1,793kWhから-2,008kWhに拡大しました。
20201212pvm
前年同月比も12/10の-278kWhから-427kWhに拡大しました。

いまいちスッキリしない天気です。これで4日連続で想定を下回りました。

早く挽回したいのですが、今週はどうでしょうか・・・。天気予報はまずまずです。
20201213tenki

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11月の発電量は想定を超えましたが昨年より下回りました。その原因は日射量だろうと考えていますが、一度確認しておきます。

My発電所に近い気象観測所 つくば の全天日射量(過去10年分)です。
20201211tsukuba-mj
やはり、11月の日射量は過去10年の平均8.8MJ/㎡を上回る9.6MJ/㎡でしたが、昨年11月の9.7MJ/㎡には僅かに及びませんでした。

また、1月~11月までの発電量が想定および昨年を下回りましたが、1月~11月の日射量も過去10年平均の14.3MJ/㎡より4%ほど少ない13.7MJ/㎡です。昨年比だと-3.5%です。

昨年の1月~11月平均は14.2MJ/㎡で、過去10年平均に近い値になっています。ちなみに発電量は昨年比-3.5%でした。

日射量:
2019年1月~11月 14.2MJ/㎡
2020年1月~11月 13.7MJ/㎡ -3.5%

発電量:
2019年1月~11月 418,864kWh
2020年1月~11月 404,277kWh -3.5%

ほぼほぼ日射量の増減度合によって発電量が増減していることが確認できました。

では、つくば 以外はどうなっているでしょうか。

全国30ケ所の日射量データです。
20201211zenkoku-mj1
20201211zenkoku-mj2
注:気象庁のHPには主要な気象観測所のみ日射量が掲載されています。県庁所在地の気象観測所でも日射量が掲載されていないところもあります。地域性を考慮して日射量が掲載されている30箇所のデータをまとめています。

全国の11月の日射量から確認します。

ベスト3は
1.宮崎  11.4MJ/㎡
2.甲府  11.3MJ/㎡
3.名古屋 11.2MJ/㎡   です。

11月は、宮崎、甲府、名古屋と地域がバラバラです。

次はワースト3です。

1.青森 5.4MJ/㎡
2.札幌 5.5MJ/㎡
3.秋田 5.6MJ/㎡

こちらは北海道・東北に偏っています。

では、1月~11月の平均はどうでしょうか。

1位は 高知と宮崎の15.4MJ/㎡で、3位は高松と甲府の15.3MJ/㎡です。

不動の1位・甲府が3位に陥落しました。年間では巻き返せるでしょうか。

ワーストは、
1位 盛岡 12.5MJ/㎡
2位 秋田 12.8MJ/㎡
3位 青森 13.0MJ/㎡    です。

こちらは冬季の天候が影響しているようです。


それでは、12/9~12/10の発電量です。(各発電所の仕様はこちらです)


12/9の5基合計の発電量は436kWh(日想定差-483kWh)、12/10は320kWh(日想定差-599kWh)でした。
20201210pv
12月の発電量は7,395kWhで想定差は12/8の-711kWhから-1,793kWhに拡大しました。
20201210pvm
前年同月比は12/8の+59kWhから-278kWhにマイ転しました。

昨日12/10、伊豆高原はまずまずの天候でしたが、千葉県や茨城県は良くなかったようで2日連続で想定を大きく下回りました。

いまいちスッキリした天気にならないですね。(^_^;)



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ホームセンターで購入して設置したビニール温室が風で崩壊したため、金属パイプとジョイントで風対策の補強をしました。

このビニール温室は同じ物をもう1個購入済で、そちらにはサンパラソル、サンパチェンス、ホットリップス、アルストロメリアを収容する予定です。

当初は、上のビニール温室の右横に並べて設置するつもりでしたが、そのためには同様の補強が必要になりますが、金属パイプとジョイントによる補強はコストと手間が掛かります。

そこで強風を避けられる場所に設置して簡易な補強で済ませることにしました。

まずは1個目と同様にフレ-ムを組み立てます。(やはりちょっとパイプが細いですね)
20201206_134124
緑色の金属パイプをプラスチック製のジョイントに差し込むだけの造りですので、逆方向の力で容易に抜けます。

そこで、金属パイプを紐(250kgの耐荷重があるパラコード↓)で結ぶことにします。

各パイプをパラコードで結んでジョイントが抜けないようにしました。
20201206_142051
これを南側の窓の下、インバータやバッテリを収納したBOXの右横に設置します。
20201206_145955
(ここはテラスにする予定ですが未工事のため空きエリアになっています)

ビニールカバーを掛け、カバーをフレームに紐で固定しました。
20201206_150759
あっさり完成しましたので、サンパラソル・サンパチェンス・ホットリップスを収容しました。アルストロメリア1株は地植えにしているため、鉢に植え替えてから収容します。
20201206_152223
なお、ここは背面と右に壁があり、左にはインバーターのBOXが置いてありますので、かなり風が遮られると思います。
20201206_152246
また、インバーターの排熱で左のBOXの中は明け方でも20度くらいになっていますので、別途ダクトを設けてこの温かい空気をビニール温室内に引き込むことにします。


それでは、12/7~12/8の発電量です。(各発電所の仕様はこちらです)


12/7の5基合計の発電量は1,229kWh(日想定差+310kWh)、12/8は1,171kWh(日想定差+252kWh)でした。
20201208pv
12月の発電量は6,640kWhで想定差は12/6の-1,274kWhから-711kWhに減少しました。
20201208pvm
前年同月比は12/6の-930kWhから+59kWhにプラ転しました。

12/7~8はまずまずの天候でしたが、今日は、いまいち冴えません(雲が多い)でした。

明日12/10も千葉県や茨城県の一部はくもり時々雨の予報になっていますので気がかりです・・・



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こんにちは ふじやん です。

2020年10月は損益が赤字になってしまいましたが、11月は大丈夫でしょうか?

非常に気になります。

まずは、太陽光発電と不動産の合計売上とローン支払い&残高をチェックします。

11月の合計売上は、前月比マイナス32%と落ち込んだ10月の93.6万円から前月比+12%の104.9万円とやや回復しました。
20201207uriage-loan-c
注:太陽光発電+不動産賃貸の売上を赤折線で表示しています(不動産売上は簡易的に不動産管理会社からの入金=売上としています)。売上の内訳として太陽光発電を緑破線、不動産賃貸は紫折線です。また、年売上は黒折線(点線)、ローン残高は薄水色(縦棒)で表示しています。月の売上とローン支払は左目盛り、年売上とローン残高は右目盛りです。

ローン残高はピークの5,254万円(2017年12月)から4,030万円に減少しました。
20201207uriage-loan-h
それでは概算損益を試算してみます。

売上104.9万円からローン支払33.4万円を引くと、残りは71.5万円です。

ローン支払いには元金分が27万円含まれていますのでこれを戻すと98.5万円です。

太陽光発電のローンを除く月経費は約16.7万円、不動産は約6.7万円ですので、それらを引くと75.1万円です。

ここから概算の減価償却費70.7万円/月(注)を引くと、概算損益は+4.4万円です。なんとか赤字は免れましたが、額は少ないですね。

注:概算での計算のため昨年度の減価償却費を12で割った値です。

続いては、概算キャッシュフローを試算します。

減価償却費は今年の支出ではありません(今年の新規設備導入はないため)ので、損益よりもキャッシュフローが重要です。

概算損益から減価償却費を戻すと75.1万円です。ここからローン支払いの元金27万円を引くと、税引き前の概算キャッシュフローは48.1万円です。

10月の36.7万円から、約31%アップしました。

上のチャートや表を見ると太陽光発電の売上は、2018年と2019年ともに12月が年間で最小になっています。(12月に冬至が来て発電量が少なくなるためと考えられる)

今月が心配です。(^_^;)


それでは、12/5~12/6の発電量です。(各発電所の仕様はこちらです)


12/5の5基合計の発電量は250kWh(日想定差-669kWh)、12/6は918kWh(日想定差-1kWh)でした。
20201206pv
12月の発電量は4,239kWhで想定差は12/4の-605kWhから-1,274kWhに拡大しました。
20201206pvm
前年同月比も12/4の-463kWhから-930kWhに拡大しました。

天気予報から昨日は想定比プラスになるかと思っていましたが僅かに届きませんでした。

今日はプラスになっているかと思いますので、金曜日までに挽回&リードできると良いのですが・・・
20201207tenki


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こんにちは ふじやん です。

昨日12/4はひさびさに文化的な香りが感じられるところを訪問しました。
20201205_152525
伊豆高原「ギャラリー森の小屋」です。
20201205_152547
上の2枚の写真は今日12/5撮影しました。

ここは以前に記事を掲載したカフェ&美味しいパン屋さん「ル・フィヤージュ」の向かいです。


ここ「森の小屋」で谷川晃一デッサン展「スイランの人々」が明日12/6まで開催されています。
20201205_14323965
(谷川先生は1988年から伊豆高原に在住されていてスイランは別荘地の名称です)

「ギャラリー森の小屋」の内部です。1階吹き抜けのフロアから外にウッドデッキが繋がり、その向こうの林とも一体になったようで良い感じです。
20201205morinokoya-
谷川先生の作品(デッサン)は1階と2階に展示されていました。
20201204tanigawa3
20201204tanigawa2

谷川先生の作品は、色彩のはっきりした下のアクリル画のようなイメージを持っていましたが、

今回展示販売されていたのは淡い色彩の作品(デッサン画)でした。

また、これらのデッサン画をプリント生地にしてTシャツ、テーブルクロスやタペストリーにして展示販売されていました。
20201204tshirts
20201205morinokoya0
20201205tanigawa1
(一部の写真はホームページからお借りしました)

記念にタペストリー(長さ2m)を1点、購入しました(受け取りは展示終了後になります)。

どこに飾ろうかと思案中です。


それでは、12/3~12/4の発電量です。(各発電所の仕様はこちらです)


12/3の5基合計の発電量は357kWh(日想定差-562kWh)、12/4は1,255kWh(日想定差+336kWh)でした。
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12月の発電量は3,071kWhで想定差は12/2の-379kWhから-605kWhに拡大しました。
20201204pvm
前年同月比も12/2の+534kWhから-463kWhにマイ転しました。

明日12/6からはしばらく好天が続きそうですのでその間に挽回&リードしたいと思います。
20201205tenki


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