太陽光発電と伊豆高原のブログ

横浜から伊豆高原に2019年1月末に移住しました。野立太陽光発電を霞ヶ浦近辺で立上中のため茨城に活動拠点をオープンしました。太陽光発電と横浜・伊豆・霞ヶ浦近辺の情報やDIY、株式投資の情報を掲載しています。

タグ:不動産賃貸

こんにちは ふじやん です。

不動産投資を行う場合、主に物件属性(築年数、所在地、駅までの距離、広さ、日当り、眺望など)と価格&表面利回りが物件を検討する材料かと思います。マンションの場合は管理・修繕費も要確認です。

投資において重要なのは実質利回りと思いますが、広告等に記載されるのは表面利回りです。

では、表面利回りと実質利回りの差異は実際どの程度あるのでしょうか。

前回の記事にて不動産賃貸の概算損益とキャッシュフローを確認しましたので、

自分の物件だと表面利回りと実質利回りがどうなっているか試算してみることにします。

まずは表面利回りです。
20201217fudosan1
注:東葛マンションと横浜マンションは居住用に購入したため賃貸転用時の簿価を使用しています。単位は万円。

平均では7.2%です。表面利回りは、年賃料(満室時)÷取得価額で計算しています。

1R(中古)の表面利回りが16.8%で断トツです。

次は、実質利回りを試算します。
20201217fudosan2
注:
ローンを含む満室時の実質利回りです。表の右端にローンを除く実質利回りを表示しています。
埼玉マンションは入居者の入れ替わりが多く(2年毎)その際の経費の半額をその他に入れています。
実質利回りは、(年賃料-年経費)÷(取得価額+諸経費)で計算しています。単位は万円。


実質利回りは、全体では3%に低下しました。(ローン除くと4.9%)

物件別では横浜マンションが5.8%(ローン除くと9.1%)でベストです。

埼玉マンションは購入時の広告では、表面利回りが20%ありましたが、その後賃料を少し値下げしたため低下しました。値下げは未入居期間が長くなったための対応です。

上記の実質利回りは満室時の値ですので、未入居期間があると更に低下します。(幸いにも今年の未入居期間は1ケ月のみです)

1Rなどの中古マンションの表面利回りは大きいものが多くなりますが、実質利回りはかなり低下しますので、投資する場合は要注意です。


それでは、12/15~12/16の発電量です。(各発電所の仕様はこちらです)


12/15の5基合計の発電量は1,238kWh(日想定差+319kWh)、12/16は1,248kWh(日想定差+330kWh)でした。
20201216pv
12月の発電量は13,253kWhで想定差は12/14の-2,097kWhから-1,449kWhに縮小しました。
20201216pvm
前年同月比は12/14の-167kWhから+173kWhにプラ転しました。

やっと2日続けて想定を超えてくれました。

冬至が近づき日の出から日の入り迄の時間が短くなっていますが、なんとかこの天候が続いて欲しいと思います。


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こんにちは ふじやん です。

月次で太陽光発電と不動産賃貸を併せた概算の損益とキャッシュフローをチェックしていますが、

今日は不動産単独だと損益とキャッシュフローがどうなっているか確認したいと思います。

ちなみに昨年は年間の概算キャッシュフロー(税引前)が僅か2.4万円/年で、損益は若干の赤字でした。

今年はどうでしょうか?

昨年(2019年)は横浜マンションの賃貸開始が7月下旬からでしたので約5ケ月分のみの売上でしたが今年はこれがフルに寄与、また、東葛マンションのローンが今年5月で完済になり、かなり改善された筈です。

<不動産の概要>
1.東葛マンション3LDK
2.東葛小さい戸建て2LDK
3.横浜マンション2LDK
4.埼玉マンション1R
20202015fudosan-p

上記不動産の賃料や管理費などをまとめました。
20201215fudosan-h
注:賃貸管理は管理委託先への手数料です。管理費・修繕積立はマンション管理組合への支払いです。その他経費は、固定資産税や交通費など年費用の月割りです。

所得税など税引き前の概算キャッシュフローは昨年の2.4万円から11月迄で約134万円に改善しました。

また、概算損益も昨年の赤字から約115万円に改善しました。

定年退職から2年半が経過、ようやく太陽光発電と不動産が2本柱として確立しました。(^^♪


それでは、12/13~12/14の発電量です。(各発電所の仕様はこちらです)


12/13の5基合計の発電量は934kWh(日想定差+15kWh)、12/14は815kWh(日想定差-104kWh)でした。
20201214pv
12月の発電量は10,766kWhで想定差は12/12の-2,008kWhから-2,097kWhに拡大しました。
20201214pvm
前年同月比は12/10の-427kWhから-167kWhに縮小しました。

今年の冬至12月21日が近づき日が出ている時間が短いためか、そこそこの天候でも発電量が想定まで伸びません。

冬至を過ぎると、日々、日の出から日の入り迄の時間が長くなりますのでもうしばらくの辛抱です。(^_^;)



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こんにちは ふじやん です。

太陽光発電の2月度の売上(売電額)は想定比102%とまずまずでした。

では、不動産とあわせた売上はどうでしょうか?
20200306uriage-loan
注:太陽光発電+不動産賃貸の売上を赤折線で表示しています(不動産売上は簡易的に不動産管理会社からの入金=売上としています)。売上の内訳として太陽光発電を緑破線、不動産賃貸は紫折線です。また、売上累計は黄色折線(点線)、ローン残高は薄水色(縦棒)で表示しています。月の売上とローン支払(黒線)は左目盛り、売上累計とローン残高は右目盛りで、単位は万円です。

昨年8月の137.8万円をピークに12月の84.8万円まで売上が急落、ようやく1月になって反転、2月は更に伸びて112.5万円でした。不動産は1月と同じ27.3万円でした。
20200306uriage-loan-h

続いてキャッシュフローを確認します。

売上112.5万円からローン支払38.8万円を引くと、残りは73.7万円です。

太陽光発電のローンを除く月経費は約16.7万円、不動産は約6.7万円ですので、税引前のキャッシュフローは概算50.3万円(=73.7-16.7ー6.7)です。

1月の2.5万円からは大きく増えました。(1月は千葉東葛マンションのローンがボーナス払い月で多かったため、キャッシュフローが極端に少なくなっていました)

3月、4月、5月と日射量の増加につれて、更に右肩上がりになることを期待したいと思います。


それでは、3/4~5の発電量です。(各発電所の仕様はこちらです)

3/4の5基合計の発電量は253kWh(日想定差-1,043kWh)、3/5は1,237kWh(日想定差-59kWh)でした。パネル1kwあたり1日の発電量は3.08から2.60kWhにダウンしました。
20200305pv
月発電量は5,131kWhで想定差異は3/3の-245kWhから-1,346kWhへダウンしました。
20200305pvm
今月は日毎のアップダウンが激しいですね。早くマイナスを戻せると良いのですが・・(^_^;)


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こんにちは ふじやん です。

先日12/22は、が~ん となるお知らせ(過去最低の購入電力量)が届きましたが、

今回はちょっぴり嬉しいお知らせです。
20191226_16370099
千葉・東葛地域のマンションのローンがやっと来年5月で完済です。

もともとは居住用に購入したマンションですが、横浜に引っ越してからは賃貸しています。

千葉県・東葛地域のマンション3LDK
20180805m1
しかし、この物件のローン支払いが重く、やっと9月に不動産売上がローン支払いを上回りました。

では、年間ではどうでしょうか。
20191226fudousan
242.9-161.4=81.5万円ほど売上が上回りました。
20191226fudousan-h
注:この表の売上は不動産管理会社の手数料等が相殺されて入金になった金額を簡易的に使用しています。

ここから固定資産税(4物件で約16,500円/月)やマンションの管理費・修繕積立費(3物件で49,380円/月)を引くと、所得税など税引前のキャッシュフローは、81.5-(1.65+4.938)×12=2.4万円です。

う~ん、2物件は投資用ではなく居住用に購入したものですが、トントンですね(その他の経費を引くとマイナスです)。

来年6月以降は千葉・東葛地域マンションのローン支払いがなくなり、その分キャッシュフローがプラスになります。


それでは、12/24~25の発電量です。(各発電所の仕様はこちらです)

12/24の5基合計の発電量は1,123kWh(日想定差+204kWh)、12/25は411kWh(日想定差-507kWh)でした。パネル1kwあたり1日の発電量は1.88から1.89kWhに僅かにアップしました。
20191225pv
月発電量は18,629kWhで想定との差異は12/23の-4,038kWhから-4,341kWhへ拡大しました。(^_^;)
20191225pvm
昨年12月との差異もマイナス3桁から再びマイナス4桁に悪化しました。

今月は好天が続かないですね。長期予報によると1月もぐづついた天候になるようです。(^_^;)


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こんにちは ふじやん です。

先日、11月度売電額を確認しましたので、今日12/8は、不動産とあわせた11月度売上とローンの状況をチェックしたいと思います。
20191208uri-c
注:太陽光発電+不動産賃貸の売上を赤折線で表示しています(不動産売上は簡易的に不動産管理会社からの入金=売上としています)。売上の内訳として太陽光発電を緑破線、不動産賃貸は紫折線です。また、売上累計は黄色折線(点線)、ローン残高は薄水色(縦棒)で表示しています。月の売上とローン支払(黒線)は左目盛り、売上累計とローン残高は右目盛りで、単位は万円です。

合計売上は不動産が8月以降増えたこともありなんとか100万円台をキープしたものの、8月をピークにつるべ落としです。(^_^;)
20191208uri-h
12月22日の冬至までもうしばらくの辛抱です。(冬至以降は日照時間が増え、それに伴い発電量も増えます)

それでも年間売上は約1,269万円になりました。(^^♪ また、ローン残高も昨年末の4,824万円から4,414万円へ410万円減少しました。


それでは、12/6~7の発電量です。(各発電所の仕様はこちらです)

12/6の5基合計の発電量は499kWh(日想定差-420kWh)、12/7は僅か126kWh(日想定差-793kWh)でした。

この126kWhは、昨年7月に5基体制になって以降、3番目に少ない発電量です。
 ワースト1 2019/02/09 113kWh
 ワースト2 2019/10/25 121kWh
 ワースト3 2019/12/07 126kWh
1kw・日当たりの発電量は2.37から1.92kWhに大きくダウンしました。
20191207pv
月発電量は5,295kWhで想定との差異は12/5の+76kWhから一気に-1137kWhになりました。。
20191207pvm
今日、明日の発電量に期待したいと思います。


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こんにちは ふじやん です。

太陽光発電の9月度売電額と不動産賃貸の売上は既にお伝えしましたが、今日10/7は合計売上とローンの状況を確認したいと思います。

不動産売上は横浜マンションが1ケ月分フルに寄与したこともあり26.9万円で過去最高を更新しましたが、太陽光発電は季節の移り変わりで日照時間が短くなってきた影響により前月より大きくダウン、合計売上は前月比-12.3万円減の125.5万円でした。
20191007uriage-loan
注:太陽光発電+不動産賃貸の売上を赤折線で表示しています。売上の内訳として太陽光発電を緑破線、不動産賃貸は紫折線です。また、売上累計は黄色折線(点線)、ローン残高は薄水色(縦棒)で表示しています。
月の売上とローン支払(黒線)は左目盛り、売上累計とローン残高は右目盛りで、単位は万円です。

↓は、上記チャートの元になっているデータです。
20191007uriage-loan-t

売上の記録更新は、来年5月以降になりそうです。

一方、ローン残高は、3号基と4号基のローンが加わった2017年12月の5,254万円をピークに徐々に減ってきて、4,500万円を下回りました。しかし、まだまだ先は長いですね。(^_^;)

それでは、10/5~6の発電量です。(各発電所の仕様はこちらです)

10/5の5基合計の発電量は1,689kwh(日想定差+629kwh)、10/6は606kwh(日想定差-455kwh)でした。1kw・日当たりの発電量は3.48から3.29kwhにダウンしました。
20191006pv
月発電量は7,785kwhで想定との差異は10/4の+1,249kwhから+1,423kwhへ拡大しました。
20191006pvm
今月、ここまでは順調ですが、台風19号の影響など明日以降の天気が気掛かりです。
20191007tenki


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こんにちは ふじやん です。

先月8/30の記事にて、8月迄の不動産売上よりローン支払の方が若干多かったことをお伝えしましたが、9月迄の累計ではどうでしょうか。

千葉・東葛の小さい戸建と横浜マンションともに7月途中から入居があり、所有不動産4物件が満室になっていますので、売上 > ローン支払 になっていることを期待しています。
20190929fudosan1
逆転していました。(^^♪
20190929fudosan2
9月の不動産売上が26.9万円に増え、不動産売上の今年累計が153.8万円、ローン支払が137万円で先月のマイナス2万円からプラス16.8万円にプラ転しました。

注:この表の売上は不動産管理会社の手数料等が相殺されて入金になった金額を簡易的に使用しています。また、千葉・東葛マンションと横浜マンションは、もともと会社勤めの時に居住用に購入したためボーナス払い有のローンになっています。

しかし、ここから固定資産税(4物件で約16,500円/月)やマンションの管理費・修繕積立費(3物件で49,380円/月)を引くと、所得税など税引前のキャッシュフローは9月まででマイナス42.5万円になります。

10月~12月は、毎月12.2万円(=月売上26.9ーローン支払8.1-固定資産税1.65-修繕積立等4.94)マイナスが改善する計算になりますが、12.2×3ケ月ー42.5=-5.9万円 で、年間でもマイナスですね。(^_^;)

支払額の多い千葉・東葛マンションのローンが来年度に終了するまで、辛抱ですね。

【ご参考】不動産物件の概要
(1)マンション3LDK(千葉県・東葛地域)
家賃=8.9万円、管理費0.5万円、修繕管理費等1.5万円、ローンあり
20180805m1
補足:居住用に購入したマンションで、以前はここに住んでいましたが、通勤の利便性等から横浜のマンションに引っ越しました。ローンはあと1年ほどで完済です。

(2)マンション1R(埼玉県中部)
家賃=約3万円、管理費なし、修繕管理費=約1.3万円、ローンなし

(3)小さい戸建て(千葉県・東葛地域)
家賃=6.2万円、管理費=約0.5万円、修繕管理費なし、ローンなし
20180805-DSC_0045
補足:7月中旬に入居がありました。

(4)マンション1LDK(横浜市)
家賃=11万円、管理費=0.6万円、修繕管理費=2.1万円、ローンあり
yk-200907-1
補足:物件からの景色です。7月下旬に入居がありました。



それでは、9/27~28の発電量です。(各発電所の仕様はこちらです)

9/27の5基合計の発電量は1,559kwh(日想定差+327kwh)、9/28は1,304kwh(日想定差+72kwh)でした。1kw・日当たりの発電量は3.17から3.20kwhにアップしました。
20190928pv
月発電量は35,414kwhで想定との差異は9/26の+514kwhから+912kwhに拡大しました。(^^♪
20190928pvm
今月はなんとか想定比プラスを達成できそうです。


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