こんにちは ふじやん です。

不動産投資を行う場合、主に物件属性(築年数、所在地、駅までの距離、広さ、日当り、眺望など)と価格&表面利回りが物件を検討する材料かと思います。マンションの場合は管理・修繕費も要確認です。

投資において重要なのは実質利回りと思いますが、広告等に記載されるのは表面利回りです。

では、表面利回りと実質利回りの差異は実際どの程度あるのでしょうか。

前回の記事にて不動産賃貸の概算損益とキャッシュフローを確認しましたので、

自分の物件だと表面利回りと実質利回りがどうなっているか試算してみることにします。

まずは表面利回りです。
20201217fudosan1
注:東葛マンションと横浜マンションは居住用に購入したため賃貸転用時の簿価を使用しています。単位は万円。

平均では7.2%です。表面利回りは、年賃料(満室時)÷取得価額で計算しています。

1R(中古)の表面利回りが16.8%で断トツです。

次は、実質利回りを試算します。
20201217fudosan2
注:
ローンを含む満室時の実質利回りです。表の右端にローンを除く実質利回りを表示しています。
埼玉マンションは入居者の入れ替わりが多く(2年毎)その際の経費の半額をその他に入れています。
実質利回りは、(年賃料-年経費)÷(取得価額+諸経費)で計算しています。単位は万円。


実質利回りは、全体では3%に低下しました。(ローン除くと4.9%)

物件別では横浜マンションが5.8%(ローン除くと9.1%)でベストです。

埼玉マンションは購入時の広告では、表面利回りが20%ありましたが、その後賃料を少し値下げしたため低下しました。値下げは未入居期間が長くなったための対応です。

上記の実質利回りは満室時の値ですので、未入居期間があると更に低下します。(幸いにも今年の未入居期間は1ケ月のみです)

1Rなどの中古マンションの表面利回りは大きいものが多くなりますが、実質利回りはかなり低下しますので、投資する場合は要注意です。


それでは、12/15~12/16の発電量です。(各発電所の仕様はこちらです)


12/15の5基合計の発電量は1,238kWh(日想定差+319kWh)、12/16は1,248kWh(日想定差+330kWh)でした。
20201216pv
12月の発電量は13,253kWhで想定差は12/14の-2,097kWhから-1,449kWhに縮小しました。
20201216pvm
前年同月比は12/14の-167kWhから+173kWhにプラ転しました。

やっと2日続けて想定を超えてくれました。

冬至が近づき日の出から日の入り迄の時間が短くなっていますが、なんとかこの天候が続いて欲しいと思います。


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